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Dossier

Les ensembles d’habitat individuel fermés en Ile-de-France. Des morphologies surprenantes, à l’encontre des images supposées

Gated single-family house developments in the Greater Paris Region. Surprising forms, against the common images
Céline Loudier-Malgouyres

Abstracts

Deal with the general concern on the rise of gated communities, the present study sought to measure the recent production of gated single-family house developments in the Greater Paris Region. The results are surprising; they show that the phenomena is minor in term of quantity but also forms rather well integrated into their urban environment, even participating in the current effort of urban densification. Beyond concerns related to the values of these figures, what are the issues facing local governments in terms of planning and management of their territory? Without actually contributing to the model of a “gated city”, these specific urban forms, poorly mutable, indeed tend to create a rigid urban fabric as well as some difficulties in term of management of the local life.

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Full text

1Les milieux urbanistiques français, incluant professionnels et élus, s’interrogent aujourd’hui sur le développement des ensembles résidentiels fermés et sécurisés, en posant ces apparentes nouvelles figures urbaines comme des objets révélateurs d’une évolution de la ville et de la société urbaine.

2Pour faire face à cette préoccupation ambiante, le milieu de la recherche urbaine tente de faire le point par des travaux de quantification et d’analyse du phénomène.  Une étude réalisée sur les ensembles d’habitat individuel fermés sur le territoire d’Ile-de-France tente d’y contribuer. Centrée sur les aspects morphologiques de ces ensembles, elle cherche en particulier à cibler les problématiques qui se posent aux collectivités publiques en termes d’aménagement et de gestion du territoire communal.

L’angoisse d’une ville sécurisée et affinitaire

3La question des murs et des grilles se trouve au croisement de fortes interrogations sur le devenir urbain, que l’on situe dans un double contexte d’inquiétude. C’est d’abord l’impact de la préoccupation sécuritaire ambiante sur la conception des villes : le risque d’insécurité nous conduirait à vivre retranchés. C’est ensuite celui de la privatisation des espaces urbains et des modes de vie des habitants qui y sont attachés : les populations seraient de plus en plus attirées par un mode de vie affinitaire nécessitant des espaces de vie séparés de leur environnement. Si les ensembles fermés s’avèrent une réelle tendance dans la production urbaine et les attentes sociales, alors ils questionnent la validité de l’idée même de ville, dont la force était jusqu’à présent au moins « de nous imposer l’épreuve de l’autre, dans le conflit comme dans la solidarité » (Donzelot 2009). Il faut alors les considérer  dans les évolutions et la recomposition du paysage français (Jaillet 1999).

4Préoccupation forte pour tous, citoyens, élus ou professionnels, la problématique de la sécurité urbaine est au cœur des interrogations sur les raisons d’être de ces ensembles résidentiels fermés. Elle se pose en particulier de deux manières. D’un côté, ces ensembles prennent place dans un débat récurrent sur les moyens du traitement de l’insécurité, en l’occurrence une opposition entre les tenants d’une approche axée sur les compétences de la police et de la justice (intégrant prévention et moyens humains) et les tenants des technologies et des techniques passives de protection contre les risques (Oblet 2008). Les politiques françaises de sécurité publique actuelles encouragent fortement les approches défensives face à la délinquance et la malveillance. Elles incitent en particulier aux méthodes de la prévention situationnelle qui cherchent à rendre l’acte de délit plus dur à réaliser par des éléments techniques de protection. Elles cherchent à généraliser, sinon banaliser, une conception centrée sur la protection technique et non plus humaine (quelque soit ses registres). Non pas que les ensembles fermés soient issus de ces politiques, mais ils participent de cette mise sur la scène récente de ces approches défensives et peuvent ainsi être interprétés. D’un autre côté, ces ensembles posent la question du bien-fondé de cette préoccupation sécuritaire. La fermeture est parfois critiquée et dénoncée comme le stigmate d’une peur irraisonnée de la délinquance et des violences urbaines, le résultat d’une obsession sécuritaire injustifiée. En particulier, depuis les attentats de septembre 2001 à New York, un certain nombre d’auteurs (notamment une école californienne emmenée par Davis ou Soja, mais aussi en France certains auteurs comme Landauer) constate que l’espace public des villes s’est converti en espace de la peur, ou en tout cas, que la conception de l’espace urbain, et sa gestion, sont de plus en plus orientés sur un objectif de sécurité, plus ou moins avoué, parfois inconscient même. La peur urbaine, ce « pressentiment permanent que l’espace urbain est un Ground Zero en puissance » (Davis 2008), qui font échos non seulement aux menaces terroristes, mais aussi au final à l’insécurité en général, remet alors en cause les valeurs de la ville, en termes de capacité à « optimiser les échanges et les rencontres entre des gens qui ne se connaissent pas » (Oblet, 2008). En ce sens, la peur de l’insécurité nous empêcherait de vivre ensemble les espaces de la ville et les ensembles résidentiels fermés en seraient représentatifs. La fermeture illustrerait bien davantage la peur qu’une nécessité de protection dans une société qui a du mal à objectiver les risques réels de l’insécurité urbaine (Mucchielli 2011).

5La fermeture résidentielle interroge ensuite deux aspects de l’évolution de la ville, que sont sa privatisation, en termes de production et de gestion, et les modes d’habiter de ses habitants qui en découlent. Les ensembles fermés sont-ils ainsi les symboles d’une façon nouvelle de fabriquer la ville, par morceaux, comme une juxtaposition d’enclaves privées et, préoccupation sécuritaire aidant, sécurisées ? Ils semblent participer d’un mouvement général qui change le paysage de la ville, où la possibilité de traverser librement l’environnement urbain se heurte à un urbanisme de secteurs répondant aux logiques commerciales (Mangin 2004). Ils semblent alors bousculer l’ordre urbain et en particulier inverser le rapport entre les forces qui structurent la ville, de l’espace public comme structure physique et sociale (qui permet à la ville d’évoluer) à l’enclave privée comme base à la recomposition du paysage urbain (qui fige son potentiel d’évolution). La durabilité de la ville est ainsi posée, quand elle se compose d’éléments sur lesquels il devient difficile d’intervenir. Ensuite, la fermeture résidentielle pose la question d’un mode d’habiter qui privilégie un entre-soi entre résidents choisis et sélectionnés pour partager un même espace résidentiel. Ces logiques affinitaires portées par les résidents cherchent à mettre à distance ce qui les menace, nuisances urbaines ou « sociales » vécues ou fantasmées (Jaillet 1999, Charmes, 2011). Cela renvoie aux logiques de séparation sociale à l’œuvre dans la ville (Donzelot 2009) et procède là aussi d’une recomposition du paysage urbain social, mais aussi spatial. Les ensembles résidentiels fermés se trouvent alors à l’épreuve des mêmes critiques que l’habitat individuel du tissu périurbain ; notamment celles dirigées contre l’habitant, d’une maison individuelle, qui serait animé de volontés individualistes remettant en cause l’équilibre collectif, alors que les véritables ressorts semblent pourtant très variés (Rougé 2010).

6Sécurisation, privatisation de la ville, entre-soi sont ainsi liés dans ce sujet et forment les thèmes d’ancrage d’un débat qui dépasse bien son seul objet pour parler de la ville, de la société urbaine et de ses évolutions.

La réalité de la fermeture résidentielle en matière d’habitat individuel en Île-de-France

7Face à ces interrogations, à ces inquiétudes, la mesure puis la description du phénomène en question représentent un préalable raisonnable. Les statistiques publiques n’existant pas en France pour identifier le caractère fermé des opérations de logement en construction ou des ensembles existants, différents travaux et programmes de recherche tentent de combler ce vide de connaissance, au niveau national ou régional. Nous restituons ici une étude (« Interaction public-privé dans les productions des espaces périurbains » financée par l’Agence nationale de la recherche) réalisée sur l’Ile-de-France, dont l’objectif a été de mesurer la production récente de programmes d’habitat individuel fermés puis de la caractériser.

8Sur le plan méthodologique, la démarche de l’étude s’est appuyée sur le recensement des programmes fermés dans les annonces des revues immobilières spécialisées entre 1992 et 2006, la caractérisation des programmes identifiés à partir des fichiers de l’observatoire immobilier de l’habitat individuel du Groupe de recherche sur l’économie de la construction et de l’aménagement (GRECAM), la vérification de l’existence des programmes sur le terrain et de leur réelle fermeture et la création d’une base de données. Les limites que l’on peut attribuer à cette méthode ne tiennent non pas à la qualité des informations rassemblées, mais à l’exhaustivité du recensement réalisé. Parallèlement, une analyse qualitative a complété cette approche quantitative au travers d’études de cas et d’entretiens auprès des présidents des associations de copropriétés d’ensembles fermés et des services et élus des collectivités locales concernées.

Un profil majoritaire de petits programmes denses participant au renouvellement urbain de la ville

9Communément, s’agissant des ensembles résidentiels fermés, c’est une sorte de figure de style qui vient à l’esprit, renvoyant à un vaste ensemble construit à l’écart de la ville pour une population plutôt aisée. C’est du moins la figure qui revient régulièrement dans les médias, articles de presse ou reportage. Les résultats de la mesure des ensembles d’habitat individuel fermés produits en Île-de-France entre 1992 et 2006 sont étonnants par rapport à cette image commune : ils montrent en effet une prédominance de petits programmes denses construits sur un tissu urbain existant.

10D’abord, seulement soixante-quatre programmes fermés ont été recensés entre 1992 et 2006, ce qui représente 1508 logements. Pendant cette période, le nombre total de logements individuels groupés autorisés à la construction et commencés en Ile-de-France est de 58 691 (d’après les sources de SITADEL). Les logements construits dans des opérations fermées représentent donc 2,5 % du « marché de l’individuel groupé ». Ils ne constituent parallèlement que 0,2 % du marché global du logement – collectif et individuel mélangés (575 077 logements au total selon nos calculs et les sources de SITADEL). Néanmoins, il faut rapporter ce résultat aux grands volumes de la production de logements par catégories, pour comprendre que les logements construits dans des opérations fermées concernent de toute façon le type le moins productif du marché du logement. Ainsi les logements baptisés « individuels groupés » ne représentent que 10 % de la production totale de logement pour la période examinée. Tout en prenant en compte les limites de nos estimations, on peut avancer que la production de programmes fermés ne représente donc qu’un phénomène très mineur de la production résidentielle du point de vue quantitatif.

Figure 1 : Les programmes fermés par rapport au marché global du logement. Rapport entre le mode de développement des opérations et leur taille

Figure 1 : Les programmes fermés par rapport au marché global du logement. Rapport entre le mode de développement des opérations et leur taille

11Ensuite, les résultats montrent un marché qui ne se crée véritablement qu’à partir de l’année 2000. Ce marché suit alors une tout autre courbe que son marché de référence qu’est « l’individuel groupé », qui a plutôt lui tendance à se stabiliser à partir de 2000 (4000 logements par an selon le Système d'information et de traitement automatisé des données élémentaires sur les logements et les locaux [ou base de données SITADEL]), après une baisse vertigineuse constatée entre 1990 et 1993 (de 7000 à 3500 logements par an). « L’individuel pur » diminue, lui, de moitié entre 1990 et 2007, avec une baisse régulière à partir de 2000. Il faut néanmoins rappeler que l’on se situe dans une baisse générale de la construction de logements, où le collectif est également concerné (de 50 000 logements par an environ en 1990 à 30-35 000 logements depuis le début des années 2000). La production des programmes d’habitat individuels fermés, même si elle est faible, se distingue donc du marché de l’individuel général, à la fois en termes de  volumes et de dynamiques.

12Mais c’est sur le plan morphologique que les résultats sont le plus surprenants par rapport à l’image courante que l’on peut avoir de ces figures urbaines. Le profil majoritaire de ces programmes concerne en effet des ensembles de petite taille. Le nombre de logements par programme est assez faible ; généralement entre 6 et 40 logements pour une majorité entre 10 et 20 logements (40 % des programmes). On retient également l’apparition de très petits programmes de moins de 10 logements à partir de 2002, qui représentent finalement 20 % du total des programmes. Architecturalement, ce sont les programmes de maisons en bande ou jumelées qui prédominent pour plus des deux tiers. Les morphologies sont donc majoritairement denses, et ce quel que soit le département. Il est intéressant de noter que ces programmes de maisons en bande ou jumelées, non seulement apparaissent à partir de 2000 alors qu’ils sont quasiment absents avant, mais sont aussi deux fois plus nombreux que les programmes offrant des maisons isolées. Les observations sur le terrain nous permettent parallèlement d’établir que ce profil majoritaire d’ensemble correspond à une offre de moyenne gamme, voire d’entrée de gamme. En cela encore, les résultats viennent déconstruire l’idée selon laquelle les ensembles fermés correspondraient majoritairement à une demande de population privilégiée.

13Sur un plan géographique, 64 % des programmes fermés recensés, qui représentent 74 % des logements, sont situés en grande couronne. L’écart entre petite et grande couronne est notable, mais sa signification l’est moins, car il correspond à une logique constante : on construit beaucoup plus d’opérations d’habitat individuel en grande couronne qu’en petite couronne (80 % des logements individuels groupés se situent en grande couronne). Par contre, l’analyse des caractéristiques des programmes (concernant la taille ou la morphologie architecturale) ne fait pas apparaître de différences géographiques particulières à l’échelle francilienne. On ne peut établir sur la base des résultats obtenus de véritable corrélation entre certains profils d’ensembles et les départements par exemple.

14Aussi, pour comprendre les logiques géographiques du phénomène des programmes fermés, on peut changer d’échelle et passer à la commune et même au quartier avec une question centrale : dans quel type d’espace urbain a-t-on construit ces ensembles ? A-t-on construit dans un tissu urbain existant ou en extension sur des espaces non urbanisés ?

15Classiquement, on distingue deux modes principaux de développement urbain : le renouvellement du tissu existant sur lui-même (par densification ou restructuration) et l’extension urbaine (planifiée ou spontanée). L’analyse du mode de développement des opérations recensées montre alors que 80 % des opérations se sont construites dans un tissu urbain existant et ont correspondu à son renouvellement. Avec certaines réserves sur la méthode (un croisement d’observations de terrain et de photographies aériennes), on peut même dénombrer 68 % d’opérations qui ont concerné une densification du tissu urbain. À l’inverse, seulement 19 % des opérations se sont réalisées par extension urbaine, dont 8 % d’extensions intégrées à une plus vaste opération (développement planifié) et 11 % d’extensions isolées (opérations uniques aux franges de la ville). Qui plus est, les départements de grande couronne enregistrent eux aussi plus d’opérations de renouvellement qu’en extension. Plutôt qu’une logique géographique tenant à des spécificités territoriales, il semble donc davantage se dessiner une logique urbaine à ces développements.

Une bonne intégration urbaine et un impact relatif sur l’environnement voisin

16Pour avoir une vision plus concrète de l’« empreinte » dans la ville de ces ensembles fermés, et ainsi de leur impact potentiel sur leur environnement, un travail de terrain permet de rendre compte des formes urbaines créées.

17Le profil majoritaire des programmes recensés dans l’étude - des petits ensembles denses construits dans un tissu urbain déjà existant - donne lieu à différents modèles que l’on retrouve comme des types récurrents sur le terrain :

  • Une allée privée desservant linéairement des habitations en bande ;

  • Une parcelle en drapeau : une voie étirée desservant un groupe d’habitations distribuées sur un espace plus ou moins central ;

  • Une parcelle traversante, mais, selon les cas, dont la façade arrière est occupée par une des habitations de l’ensemble ;

  • Une parcelle en cœur d’îlot aux accès multiples ;

  • Une parcelle à double orientation : un front, orienté sur rue, composé de maisons avec accès individualisés ou d’un immeuble de logements collectifs, et un espace arrière accueillant un groupe de maisons orientées sur l’intérieur de l’îlot.

Figure 2 : Modèles récurrents d’inscription dans un parcellaire existant des opérations fermées : parcelle traversante ouverte (1) ; parcelle traversante fermée par les habitations (2) ; parcelle en drapeau (3) ; parcelle en cœur d’îlot (4)

Figure 2 : Modèles récurrents d’inscription dans un parcellaire existant des opérations fermées : parcelle traversante ouverte (1) ; parcelle traversante fermée par les habitations (2) ; parcelle en drapeau (3) ; parcelle en cœur d’îlot (4)

18Ces modèles ont en commun un fort pouvoir d’intégration dans leur site et le parcellaire existant. Ces opérations ne modifient donc pas le paysage urbain ni son fonctionnement, simplement le densifient.

19Mais qu’elles soient sur rue, en cœur d’îlot ou en fond de parcelles, elles partagent aussi une position en retrait au sein de l’îlot. Cette fine insertion leur rend une certaine discrétion depuis la rue publique et à la fois une intimité vécue depuis l’intérieur. On pourrait aussi le dire autrement et avancer que ces opérations marquent une absence de perméabilité, au moins visuelle, entre l’espace public de la rue et l’espace privé de l’habitat. Et de fait, l’agencement des parcelles et leur ancrage dans l’îlot, la disposition des maisons qui entourent (fermement) l’ensemble, accentuent cette discrétion, pour marquer un retournement sur elles-mêmes et produire leur enclavement. Ce sont donc plusieurs aspects liés à la forme de la parcelle de l’ensemble et à son ancrage dans la trame environnante qui sont porteurs d’un impact véritable sur l’environnement immédiat : la position des accès et leur distance avec les habitations, la position de la parcelle dans l’îlot, et enfin la distribution des parcelles individuelles (des maisons) au sein de la parcelle collective. Potentiellement, notamment si elles sont nombreuses, ces opérations peuvent faire évoluer le tissu urbain vers une juxtaposition d’espaces étanches (enclaves), et ce malgré leur petite taille et leur accroche à une trame urbaine ouverte et maillée.

Figure 3 : Discrétion de l’ensemble derrière les murs en meulière conservés par l’opération. Domaine de Balzac, L’Isle-Adam, 95

Figure 3 : Discrétion de l’ensemble derrière les murs en meulière conservés par l’opération. Domaine de Balzac, L’Isle-Adam, 95

20Les programmes construits en extension urbaine, qui ne représentent que 20 % de la production d’ensembles fermés, se découpent, eux, en deux formes urbaines, selon qu’ils ont été intégrés à un projet de développement urbain ou qu’ils correspondent à une opération unique et isolée. Aussi, les effets sont très différents.

21Dans le premier cas, les ensembles font partie d’un vaste îlot généralement voué à la fonction résidentielle et s’y confondent, en s’intégrant à la trame urbaine, au maillage viaire défini à travers le projet urbain qui les a commandés. Mais si intégration urbaine il y a, on observe souvent, comme pour les petits ensembles de renouvellement urbain, une orientation introvertie des maisons qui tournent le dos à la rue et l’espace public environnant. Cette absence de perméabilité visuelle (et fonctionnelle évidemment) rend davantage encore l’espace public environnant un simple espace de circulation, où l’animation urbaine semble compromise.

22Dans le second cas, les ensembles construits représentent des entités isolées et indépendantes, sans accroche véritable à leur environnement. Ils affirment par leur morphologie et leur inscription dans l’espace leur volonté d’être un espace réservé à leurs résidents, mais aussi l’exclusivité de leur terrain. Concrètement, ils mettent parfois à mal l’accessibilité à des espaces de fonction collective adjacents ou proches, notamment les espaces verts, forêts et autres espaces naturels, mais aussi  les sentiers et chemins de randonnées et de promenade. Rappelons que ce type d’ensemble construit de façon isolée ne représente néanmoins que 11 % de la production de programmes fermés entre 1992 et 2006.

23Finalement, la fermeture des ensembles d’habitat individuel en Ile-de-France ne concerne qu’un micro phénomène de la production résidentielle, et qui plus est, qui semble s’inscrire dans un contexte d’effort de densification et de renouvellement urbain. Ces résultats sont à la fois surprenants et attendus. Surprenants, car ils vont à l’inverse des idées préconçues sur cette production que l’image collective renvoyait plutôt à de vastes ensembles construits aux marges de la ville. Attendus, car ils vont dans le sens de la production immobilière actuelle, qui s’ancre dans un marché contraint par la cherté du foncier et du coût du logement et qui se matérialise par une construction ciblée et parcimonieuse de petites opérations. À cela se superpose également l’influence du cadre actuel législatif et réglementaire de l’urbanisme, qui, notamment depuis la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) de 2000, cherche à contrer l’étalement urbain et à inciter le renouvellement de la ville sur elle-même par des petites opérations urbaines et intégrées.

L’impact de ces morphologies pour les collectivités locales

24Intégration urbaine, participation au renouvellement de la ville sur elle-même, à sa densification, mais inversement imperméabilité visuelle et physique, enclavement, sont les principales caractéristiques qui ressortent de l’analyse morphologique de ces ensembles d’habitat individuel fermés franciliens.

25Pour la commune, pour la collectivité publique qui en a la charge, quelles sont les questions qui se posent, au-delà des inquiétudes liées aux valeurs de ces figures ? Que faire de ces morphologies particulières ?

26À partir des études de cas menés en Ile-de-France et des entretiens réalisés auprès des élus, des services techniques des collectivités et des présidents des associations de copropriété, deux dimensions sont relevées ici qui concernent l’aménagement et la gestion du territoire communal : la question de l’évolutivité et de la mutabilité de ces formes urbaines, d'une part, et, le caractère privé et les logiques privatives à l'œuvre dans le fonctionnement et la gestion de ces ensembles, d'autre part.

L’impact de formes urbaines enclavées sur l’enjeu de mutabilité du tissu urbain

27La « ville durable » est une ville qui peut évoluer, dont le tissu peut muter, pour notamment accueillir et réagir aux évolutions sociologiques et ne pas figer les situations sociales dans leurs difficultés. Les morphologies fermées questionnent ces enjeux.

28Le constat est connu des architectes : le tissu pavillonnaire offre peu d’amplitudes d’actions. Or, les ensembles fermés sont, comme tous les autres ensembles d’habitat individuel, constitués d’une somme de parcelles individuelles, privées, distribuées par une voirie de desserte non maillée. Cette spécificité génère une rigidité physique par rapport à la capacité des ensembles à évoluer, à se densifier, à se restructurer, même si les ensembles sont de petites tailles. La fermeture accentue alors encore ce mouvement, en figeant l’ensemble dans son unité. Cette rigidité renvoie d’abord à la capacité d’intervention à l’intérieur de l’espace de la résidence ; faire percer une voie au milieu d’un programme fermé (pour le raccrocher à un nouvel ensemble par exemple) alors qu’il est conçu comme une entité physique en soi est techniquement difficile. La rigidité renvoie aussi à la capacité d’intervention dans l’environnement voisin de l’ensemble (prolonger sa voirie par une nouvelle voirie pour desservir et intégrer un nouveau quartier). Ici, son maillage avec la trame urbaine, viaire, de la ville est déterminant pour garantir un potentiel de mutabilité et d’évolutivité du tissu urbain. Pour garantir un minimum de mutabilité du tissu urbain, il faut donc jouer de la morphologie de ces ensembles, et des caractéristiques qui les composent ; distribution des parcelles individuelles au sein de la parcelle collective, position des accès, etc.  

L’impact d’une forme urbaine privée sur la gestion communale

29Ces ensembles résidentiels sont de fait de statut privé et gérés de façon privée, par des formes variées d’association de copropriétaires. Leur enclavement physique se superpose donc à une gestion privée. Enclaves privées, leur rigidité physique se double parfois d’une rigidité « politique », puisque les logiques privatives résidentielles s’affirment, de façon maîtrisée ou non. C’est en cela que la collectivité entretient avec ces ensembles des relations particulières. Et il y a là plusieurs cas de figures et plusieurs positionnements, que des entretiens auprès des collectivités et des associations de copropriété ont révélé (Loudier-Malgouyres, 2010).

30Certaines résidences sont habitées par des populations de classe moyenne, dont la situation financière au sortir du processus d’acquisition (souvent la première) est tendue, avec potentiellement un risque de surendettement. Si la situation ne se stabilise pas, ne s’améliore pas, la gestion de la résidence est assurée au minimum, de même que celles des maisons. Le danger se trouve dans la dégradation de ces patrimoines et leur perte de valeur. Les résidents ne peuvent plus vendre, se retrouvent dans une situation économique fragile et difficile, les risques de décrochage, de paupérisation, sont réels. Si la résidence est loin des services et transports urbains, par exemple en tissu périurbain, la population devient réellement captive de sa résidence (Rougé 2007). La collectivité peut se montrer attentive au risque de décrochage de la population et chercher les moyens d’intervention sur ces « territoires » privés. Cela l’entraine parfois à y assumer des services publics, par exemple assurer l’entretien des voies, qui ne sont pas d’intérêt communal, c’est-à-dire qui n’accueillent pas de trafic public. Cela peut aussi la conduire à accompagner l’association de copropriétaires à certaines étapes de la vie de la résidence (depuis la réception du chantier jusqu’aux périodes de grands travaux).

31La collectivité peut constater une perte de lien avec ces « territoires » résidentiels, qui gêne ou ralentit son projet collectif : certaines communes observent une « autonomisation » de ces résidences, et constatent leur difficulté à entrer en contact avec elles. Dans un projet politique démocratique, cherchant à gérer ces tendances au « repli », elles s’engagent alors dans des stratégies de « reconquête pavillonnaire », pour faire participer ces habitants à la vie communale, les entraîner à sortir de leur logique résidentielle pour accepter une vision communale sur certains sujets – par exemple l’accueil d’un nouvel équipement, la construction de logements sociaux, la densification du centre-ville, etc. (Laruelle, 2008). Mais la collectivité peut aussi se positionner aux côtés des copropriétés dans une logique de défense ou de protection de leurs intérêts. Pour des raisons électorales, pour une paix sociale face à des habitants actifs, à cause d’une confusion des genres entre personnalités des associations de copropriétaires et représentants de la municipalité, la commune se met à raisonner à la place de ses « copropriétés », et on observe dans les choix et les décisions de la commune, l’influence de cette logique résidentielle privée sur la logique communale publique.

Le « lotissement », un objet désiré et légitime

32Face à ces ensembles fermés, comment la collectivité publique peut-elle réagir ? Sans réellement contribuer au modèle redouté de « ville fermée », ces formes urbaines, rigides et faiblement mutables, tendent néanmoins à figer le tissu urbain et pèsent d’un poids non négligeable dans la gestion communale. Pour autant, ces ensembles représentent un objet désiré, et dès lors légitime (pourquoi ne le serait-il pas ?), d’un cadre résidentiel véhiculant des valeurs de tranquillité et de maîtrise de son environnement. Parallèlement, s’ils sont très minoritaires d’un point de vue quantitatif, il faut noter leur forte proximité (et encourager dès lors une réorientation du débat) avec une autre morphologie, elle tout à fait dominante,  représentée par les ensembles enclavés configurés sur les modèles viaires de l’impasse, de la raquette et de la boucle – qui représentent 40 % de l’habitat individuel groupé du tissu périurbain francilien) (Loudier-Malgouyres 2010).

33Entre une demande légitime de tranquillité et d’intimité résidentielle, que semblent remplir (et symboliser) les lotissements fermés, ou avec eux tous les ensembles enclavés, et une politique publique d’échelle communale censée servir l’intérêt de tous, comment l’élu peut-il se positionner ?

34La collectivité publique possède deux leviers forts pour encadrer ces objets urbains et maîtriser leurs impacts : le Plan local d’urbanisme (PLU) –  référence dans ses relations avec le secteur privé (opérateur comme copropriétaires) – où il peut être question des caractéristiques morphologiques des résidences (accès, positionnement des parcelles...) ;  sa compétence en matière d’espace public, qui lui permet de prioriser le principe d’un maillage et d’une trame viaire capable de maîtriser les « morceaux » de son développement urbain.

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Title Figure 1 : Les programmes fermés par rapport au marché global du logement. Rapport entre le mode de développement des opérations et leur taille
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Title Figure 2 : Modèles récurrents d’inscription dans un parcellaire existant des opérations fermées : parcelle traversante ouverte (1) ; parcelle traversante fermée par les habitations (2) ; parcelle en drapeau (3) ; parcelle en cœur d’îlot (4)
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Title Figure 3 : Discrétion de l’ensemble derrière les murs en meulière conservés par l’opération. Domaine de Balzac, L’Isle-Adam, 95
URL http://articulo.revues.org/docannexe/image/2062/img-4.jpg
File image/jpeg, 622k
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References

Electronic reference

Céline Loudier-Malgouyres, « Les ensembles d’habitat individuel fermés en Ile-de-France. Des morphologies surprenantes, à l’encontre des images supposées », Articulo - Journal of Urban Research [Online], 8 | 2012, Online since 29 June 2012, connection on 28 April 2017. URL : http://articulo.revues.org/2062 ; DOI : 10.4000/articulo.2062

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About the author

Céline Loudier-Malgouyres

Urbaniste. Institut d’aménagement et d’urbanisme d’Île-de-France. celine.loudiermalgouyres@gmail.com

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