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Ordonner les espaces : la maîtrise du foncier

Embourgeoisement et effet littoral. Recompositions socio-spatiales à La Rochelle et à l’Île de Ré

Embourgeoisement and the littoral effect. Socio-spatial recompositions in La Rochelle and the Île de Ré
Clotilde Buhot

Abstracts

This essay examines the importance of littoral and urban factors in the socio-spatial structuration of La Rochelle and the Île de Ré (France). The analysis of the dynamics of property and real estate allow the definition of the role of second homes in this tourist region.

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Full text

Introduction

1« Périurbanisation », « gentrification », « exclusion », « mixité sociale », « communautés fermées » : autant de termes qui illustrent le renouveau du regard scientifique sur des espaces urbains affectés par des mutations socio-spatiales radicales au cours des dernières années. Les rapports entre les groupes sociaux et les territoires dans lesquels ils s’inscrivent sont à la fois moins évidents à saisir (dilution de certains quartiers au sein de vastes « banlieues » peu marquées socialement) et parfois étonnamment tranchés (gated communities). Le débat est d’ailleurs ouvert concernant les nouvelles formes dominantes de l’organisation urbaine (Donzelot, 2004).

2Le contexte d’augmentation généralisée des prix fonciers et immobiliers depuis une décennie en France a, parallèlement, contribué à la résurgence de la question de l’accès à la ville (Dureau et Lévy, 2002) et son corollaire, l’accès au logement. L’insolvabilité de nombreux candidats à la propriété, dès lors contraints de s’éloigner pour devenir propriétaires, conjuguée à l’insuffisance de logements dans le parc locatif privé et social, qui freine les parcours résidentiels des ménages, a peut-être davantage touché les classes moyennes, à la recherche de la maison individuelle avec jardin.

3À l’opposé de ce phénomène, des processus de valorisation d’espaces intra-urbains, et plus spécifiquement des quartiers centraux ou péricentraux (dont la gentrification est une des modalités), sont à l’œuvre, favorisant la concentration de populations aisées telles que la bourgeoisie, les professions intellectuelles ou les cadres supérieurs. Loin de se cantonner à la capitale, ces dynamiques s’observent également dans les grandes villes de province comme Marseille, Rennes, Strasbourg ou Caen. Les exemples de La Roche-sur-Yon et Cholet développés par Madoré (1992) illustrent par ailleurs l’intérêt et la validité d’une telle recherche sur les villes moyennes.

4Si ces deux phénomènes – précarisation et embourgeoisement – sont fréquemment replacés dans un contexte strictement urbain, pourquoi ne pas s’interroger sur leur place dans un espace également attractif tel que le littoral ? D’autant qu’à l’attractivité croissante d’une population permanente et saisonnière cherchant la proximité de la mer, vient s’ajouter un autre phénomène lié au tropisme balnéaire : celui des résidents secondaires. Leur omniprésence sur le littoral, où ils peuvent représenter 80 % des propriétaires de logements dans certaines stations touristiques, îles et villes littorales, invite à postuler de leur influence sur la structure socio-spatiale des lieux fréquentés, même s’il ne s’agit que d’une occupation temporaire.

5Qu’en est-il dans les espaces urbains situés sur le littoral ? La structuration socio-spatiale est-elle intimement liée à la proximité du littoral ou à l’influence de l’espace urbain ? Quelle logique prédomine : littorale ou « strictement » urbaine ? Et quel est dans ce cas précis le rapport de force entre les résidents secondaires et les « autres » ?

6La Rochelle, ville moyenne située sur la façade atlantique, illustre bien l’imbrication de ces deux logiques. Outre la proximité immédiate de l’Île de Ré, lieu de villégiature apprécié des people, des hommes politiques et de la petite comme de la grande bourgeoise française, La Rochelle bénéficie de trois facteurs d’attractivité : à la fois espace urbain, station balnéaire et ville touristique. L’exemple rochelo-rétais sert de base à une étude visant, à travers l’analyse des dynamiques foncières et immobilières urbaines, à s’interroger sur la répartition des groupes sociaux dans l’espace urbain et à tenter de définir le rôle joué par les résidents secondaires. Ce sont les premiers résultats de ce travail, réalisé dans le cadre de la mise en place d’un observatoire du foncier et de l’immobilier au Laboratoire LIENSs CNRS de l’Université de La Rochelle ainsi qu’une présentation de ses fondements méthodologiques qui sont présentés ici.

Le logement et son marché comme clé de lecture de la structuration des espaces urbains

7L’inscription des groupes sociaux dans la ville peut se lire à travers le logement et notamment « l’adresse » du lieu de résidence. En faisant le choix d’un logement, le quartier, la rue ou encore le voisinage entrent aussi en considération. C’est là le « rôle symbolique » du logement, en tant que porteur d’une « identité sociale » (Lacaze, 1997), facteur de « distinction sociale » (Pinçon et Pinçon-Charlot, 1988) et/ou « facteur de reproduction sociale » (Madoré, 2004).

8Qu’il s’agisse d’éviter une catégorie de population et de produire un phénomène de ségrégation (Grafmeyer, 1994 ; Authier, 1995) ou de rechercher la proximité de ses semblables, une agrégation désirée par les classes dites moyennes ou de « petits-moyens » (Cartier et al., 2008) ou plus aisées voire bourgeoises (Pinçon et Pinçon-Charlot, 1989), les liens entre logement et structuration des quartiers/espaces urbains sont manifestes.

  • 1  En France, la notion de propriété regroupe l’usus, le fructus et l’abusus.

9L’accès à la propriété d’un logement1 constitue dans ce cadre un acte souvent révélateur. En effet, l’acquisition ou la construction d’une maison est un acte délibéré et il résulte, comme pour tout choix de logement, d’un arbitrage dans les choix des candidats, notamment en termes de localisation. Mais ici, le statut de propriétaire procure en plus à ce dernier « une stabilité résidentielle bien plus longue que celui du locataire » (Madoré, 2004 : 70). La propriété confirme ainsi une appropriation forte (Ruegg, 2000 : 112), non seulement du logement, mais également du quartier dans lequel s’inscrit le lieu de résidence.

10Il constitue ainsi un puissant révélateur de phénomènes de ségrégation ou de production d’espaces concentrant certaines catégories de populations. Le marché de l’accès à la propriété, à travers le levier que constitue le prix d’acquisition d’une parcelle ou d’un logement, fonctionne comme un vecteur d’exclusion des catégories populaires de certains quartiers. Les prix ne sont toutefois pas les seuls éléments qui peuvent jouer : l’utilisation de « circuits courts » de commercialisation des biens (bouche à oreille) permet, pour des espaces réduits, de « choisir » ses successeurs et/ou futurs voisins, comme c’est bien souvent le cas dans les petites îles (Buhot, 2006).

11Si l’entrée par le marché du logement (celui de l’accès à la propriété en fait) est privilégiée ici, celui-ci ne doit toutefois pas être considéré comme fonctionnant en vase clos ; au contraire, il faut souligner l’importance des contextes dans lesquels il s’inscrit. L’explication des phénomènes observés ne saurait en effet être réduite à des questions économiques : l’irrationalité économique des acteurs est fréquemment soulignée (Renard, 1998 : 202) et les facteurs sociaux (effet de voisinage) ou politiques (par exemple opérations de réhabilitation ou de restauration des centres-villes) doivent être pris en considération.

12Deux approches complémentaires sont proposées pour conduire l’analyse dans le cadre de l’observatoire du foncier et de l’immobilier.

13La première consiste à produire des données statistiques reposant sur le recensement des transactions de logements et de terrains à bâtir. Elle vise, en complétant des connaissances qui restent lacunaires en matière de dynamique du marché (niveaux de prix, nature des biens vendus, etc.), à préciser et/ou à faire émerger les problématiques abordées. Le présent article repose principalement sur des résultats issus de cette première approche. La seconde approche, qui reste à réaliser, consistera en un prolongement de la réflexion à travers des études « longitudinales », reposant sur des entretiens et permettant de mieux comprendre les stratégies des ménages/individus, et une prise en compte des acteurs du « système foncier et immobilier local », qui ont un rôle direct dans la production de la ville et notamment du logement (élus locaux, opérateurs immobiliers, etc.).

14Dans le cadre de cet article, afin d’identifier et de quantifier les nouveaux propriétaires de la Rochelle, deux composantes seront mobilisées : le marché immobilier lié au logement (vente de logements neufs et anciens) et la construction neuve, complémentaire du premier.

15Le niveau d'activité du marché s’exprime aussi bien en termes de volume que de niveau de prix. Ces deux indicateurs servent à définir et à délimiter les secteurs de forte pression ou, à l’inverse, les espaces moins convoités. Si les niveaux de prix (loyers ou achats) sont ici essentiels (nous avons déjà évoqué leur rôle de « filtre » des nouveaux arrivants), l'intérêt de l'analyse et de l'observation des ventes et des constructions de logements tient également à l'information sur les caractéristiques socio-démographiques/professionnelles des acheteurs et demandeurs de permis.

16On retiendra : 1) l'origine géographique, qui donne des indications sur la diffusion de l'influence urbaine et qui renseigne également sur la part des autochtones ; 2) l’âge et le statut matrimonial, qui indiquent à quelle étape du parcours résidentiel se trouvent les candidats ; 3) la profession, souvent utilisée pour définir le niveau de vie du ménage, constitue également un indicateur (même partiel) de son capital économique et culturel.

La récurrente et délicate question de l’accès aux données sur les marchés fonciers et immobiliers

17Obtenir des données statistiques concernant les marchés fonciers et immobiliers est une entreprise paradoxale. Elle est à la fois facilitée par les nombreuses bases de données existantes, mais parfois également très difficile en fonction de la thématique abordée.

  • 2 Il n’existe pas de base de données recensant les annonces immobilières et les compromis de vente. I (...)

18Les producteurs de données sont nombreux2 ou dispersés, tout dépend du point de vue que l’on adopte, et le type d’information qu’ils recueillent dépend de leurs missions. Celles-ci s’étendent de la collecte des impôts (services de l’État, conservation des hypothèques), au contrôle d’un segment de marché (Société d’aménagement foncier et établissement rural – Safer pour les espaces « ruraux », communes via le Droit de préemption urbain) en passant par la production d’information à des fins commerciales (société Perval adossée aux Chambres des notaires en Province). Toutes ces bases de données contiennent peu ou prou des informations sur les prix, la localisation et les caractéristiques endogènes des biens concernés (Tableau 1), ce qui permet des analyses économétriques sophistiquées qui sont bien développées en France notamment (voir Donzel et al., 2008 par exemple).

19Les difficultés surviennent en général lorsqu’il s’agit de prendre en compte les caractéristiques socio-démographiques des individus concernés. Dans ce cadre, les sources se font plus rares et, au final, seules les données issues des services des impôts sont véritablement pertinentes, bien que ces champs soient prévus dans les autres bases (mais non obligatoires… et en définitive mal renseignés).

Tableau 1. Les 5 principales sources de données sur le foncier

Tableau 1. Les 5 principales sources de données sur le foncier

Source : Buhot, 2009. Note : * Sous réserve d’une déclaration auprès de la CNIL pour obtenir les données à la parcelle

  • 3  Réponse à Jean-Christophe Lagarde, JOAN 8 avril 2008 - Q. n°14357, La lettre du Maire, n° 1577, 15 (...)
  • 4  Expérience vécue lors de trois demandes successives adressées à une même Direction départementale (...)

20Parallèlement à la question de la nature des données accessibles, qui jouent un rôle important dans la pertinence des résultats, se pose le problème de leur accès. Si des conventions peuvent être signées avec différents partenaires (notamment les Safer pour le marché « rural » ou Perval, surtout pertinent pour le marché immobilier dans les grandes villes), les Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA) communales liées au Droit de Préemption Urbain (DPU) et les actes notariés collectés par les services des impôts qui nous intéressent plus directement sont difficiles à obtenir. Concernant les DIA communales, un avis récent de la Commission d’Accès aux Documents Administratifs (CADA) a rappelé que ces dernières n’étaient pas communicables3. Ensuite, pour les données des impôts, autrefois accessibles de façon aléatoire4 au format papier, le passage sous format numérique, intégré au sein de la Banque Nationale des Données Patrimoniales (BNDP), en interdit purement et simplement l’accès à toute personne extérieure aux services dépendant du Ministère des Finances à moins de payer 15 € pour la délivrance de chaque acte aux hypothèques. En définitive, ce sont probablement les sources les plus intéressantes en matière de données socio-démographiques qui sont les plus difficiles à obtenir.

21Ce constat a impliqué de travailler dans un premier temps sur quelques communes-test et sur l’ensemble des sources disponibles afin de vérifier si une source telle que Perval, relativement facile à obtenir, ne pouvait pas se substituer aux extraits d’actes notariés des Impôts par exemple.

  • 5  Les Portes en Ré : commune insulaire la plus occidentale de l’Île de Ré et trois communes continen (...)
  • 6  L’amélioration de la desserte routière peut en toute logique impliquer une augmentation des prix d (...)

22Quatre communes-test ont été retenues : Les Portes-en-Ré, Nieul-sur-Mer, Saint-Xandre et Sainte-Soulle. Elles sont à la fois de petite taille (respectivement 680, 5 661, 4 121 et 2 653 habitants) et disposées selon un « gradient littoral » ouest-est (Figure 1). Le choix de ces quatre communes répond à un double objectif : observer le marché et ses acteurs dans des petites communes situées en périphérie de La Rochelle en veillant à intégrer des communes situées à des distances « topographiques » différentes de la mer5 et mesurer les effets induits6 par la construction d’une infrastructure autoroutière telle que l’arrivée de l’autoroute A831 au nord-est de La Rochelle, qui désenclaverait l’agglomération de La Rochelle vers le nord.

23Les demandes de consultation des données « extraits d’actes » ou celles issues de l’Observatoire des évaluations immobilières locales (ŒIL) se sont heurtées à des refus. De même, celles formulées pour obtenir les DIA communales n’ont pas toutes reçu un avis positif. Deux des quatre communes-test nous ont ouvert leurs archives, les données obtenues à partir de cette source sont donc partielles. Si l’acquisition de la base Perval s’est réalisée sans problème, le volume des transactions recensées par les Chambres des notaires est faible sur les quatre communes, notamment concernant le foncier non-bâti. Enfin, la collecte des DIA Safer a été facilitée par une mise à disposition gratuite, obtenue par le biais d’une convention avec la Safer Poitou-Charentes. Les données recensées à cette occasion renseignent principalement sur le foncier non-bâti.

« L’effet littoral » : à l’origine de l’embourgeoisement de l’espace rochelo-rétais ?

Un espace doublement attractif : quand le « résidentiel » s’ajoute au « balnéaire »

24La Rochelle compte à elle seule 78 000 habitants. En ajoutant les 17 autres communes composant le périmètre de l’agglomération, elle totalise près de 150 000 habitants et 15 000 supplémentaires en incluant l’Île de Ré, souvent considérée comme la « banlieue ouest » de La Rochelle (Figure 1).

Figure 1. Quartiers et communes de La Rochelle et de l’Île de Ré

Figure 1. Quartiers et communes de La Rochelle et de l’Île de Ré

Cartographie : Buhot 2008

25Le centre ancien de La Rochelle s’articule autour du Vieux Port, dont deux tours médiévales marquent l’entrée. La mise en valeur du centre-ville intervient très tôt : dès 1971, son architecture est protégée par un périmètre sauvegardé, des secteurs piétonniers sont mis en place et les déplacements en vélo encouragés (le système du vélib’ parisien fonctionne à La Rochelle depuis le milieu des années 1970).

26Les différents quartiers sont plus ou moins marqués socialement : au profil « aisé » des habitants de La Genette s’oppose celui plus « populaire » des habitants des immeubles collectifs de Mireuil ou Villeneuve les Salines (Figure 2).

Figure 2. Revenus des ménages de l’agglomération rochelaise

Figure 2. Revenus des ménages de l’agglomération rochelaise

Source : Direction Générale des Impôts, 2005 ; INSEE. Cartographie : Buhot 2008

27Une partie des ménages à revenus moyens candidats à la propriété se sont installés dans les communes périphériques de La Rochelle à partir des années 1980, en raison des niveaux de prix atteints à La Rochelle. Ainsi, jusqu’à la fin des années 1990, des communes comme Périgny, Nieul-sur-Mer, Dompierre ou Angoulins ont accueilli la majeure partie de la croissance démographique rochelaise. À une première zone d’extension urbaine constituée dès la fin du XIXe siècle par les quartiers de Saint Maurice ou Tasdon, voire quelques communes voisines à l’image d’Aytré, s’ajoute alors une couronne plus récente, constituée quasi-exclusivement de maisons individuelles en lotissements.

28Cette vaste zone d’habitat pavillonnaire se déplace aujourd’hui progressivement vers l’est et le sud : les ménages désirant accéder à la propriété se tournent depuis le début des années 2000 vers les communes extérieures à l'agglomération, jusqu’à 50 km vers l’intérieur. La provenance des actifs travaillant dans l’agglomération illustre d’ailleurs bien le poids des migrations alternantes avec l’est de la Rochelle (Pays d’Aunis, axe La Rochelle-Niort) et le sud vers Rochefort.

  • 7  Châtelaillon au sud, station balnéaire depuis le XIXe siècle, possède un centre de thalassothérapi (...)

29La proximité du littoral contribue au caractère balnéaire de La Rochelle et des activités7 offertes aux touristes : casino, aquarium, musée maritime, plus grand port de plaisance de l’Atlantique, mais aussi manifestations d’envergure nationale, comme le festival des Francopholies, ou internationale comme le Salon nautique Grand Pavois.

30La proximité des îles, notamment Ré, joue aussi beaucoup dans la notoriété de La Rochelle. L’île, souvent considérée comme une extension vers l’ouest de l’agglomération, est fréquemment comparée au XVIe arrondissement parisien. À la fin des années 1960, l’Île de Ré est devenu un lieu de villégiature à la mode, fréquenté l’été par des artistes. Cet engouement n’a, depuis, cessé de croître. Si le canton sud est souvent considéré comme une « banlieue résidentielle », le canton nord, plus éloigné du continent, reste un espace davantage prisé par les résidents secondaires. Près de 59 % des logements de l’île sont des résidences secondaires. Parmi les propriétaires de maisons rétaises figurent de nombreux people, chanteurs, acteurs ou écrivains, mais également des familles issues de la bourgeoisie, comme le signalent Pinçon et Pinçon-Charlot (2001) : « Les Portes-en-Ré, une île dans l’île. Entourée par la mer et les marais salants, à la pointe extrême de l’île de Ré, cette commune peu fréquentée par les touristes ordinaires est devenue un des lieux de ralliement des familles de la bourgeoisie. Séduites par le climat et le charme des petites habitations basses avec leurs cours et leurs jardins secrets, elles achètent les maisons du vieux village. […] Venant des beaux quartiers de Paris, de Bordeaux ou de Lyon, toute cette bonne société se montre dans le plaisir extrême d’être ensemble ».

Un renforcement de l’embourgeoisement depuis une décennie ?

31Depuis 10 ans, on constate en effet un écart croissant entre l’Île de Ré et La Rochelle, illustré d’une part par la structure du parc des logements et d’autre part par les niveaux de prix pratiqués. Les logements permanents dominent largement dans l’agglomération rochelaise (toujours plus de 70 %, exception faite de Châtelaillon-Plage, et plus de 95 % au nord-est de La Rochelle), tandis qu’ils sont minoritaires sur Ré.

32En fait, le poids des résidences secondaires a progressé d’ouest en est au cours des années 1990 et la destination des constructions neuves depuis 10 ans confirme bien la scission entre les communes rétaises, fortement tournées vers la résidence secondaire, et celles du continent, où plus de 8 nouveaux logements sur 10 sont des résidences principales (Figure 3).

33De plus, l’augmentation généralisée des prix depuis une décennie a affecté l’ensemble La Rochelle-Île de Ré : un logement aux Portes-en-Ré, à Nieul, Saint-Xandre ou Sainte-Soulle vaut en 2006 en moyenne 200 à 250 % de plus qu’en 1998. Mais, malgré ce triplement voire quadruplement des valeurs immobilières, les niveaux de prix sont encore différents : 650 000 € par logement de 4 à 5 pièces en moyenne aux Portes contre à peine 300 000 € ailleurs. D’ailleurs, la différence entre le prix d’acquisition d’une maison par les résidents principaux et secondaires est variable et croissant d’est en ouest : plus on s’éloigne du littoral et plus l’écart est faible (de 200 % aux Portes à 9 % à Sainte-Soulle).

Figure 3. Destination des constructions neuves à La Rochelle

Figure 3. Destination des constructions neuves à La Rochelle

Source : Permis de construire, 1998-2007, Sitadel, DRE Poitou-Charentes

34Cette scission se confirme dans les profils sociodémographiques des nouveaux propriétaires sur les quatre communes. En effet, aux Portes, 75 % d’entre eux sont des résidents secondaires, domiciliés principalement en Île-de-France ou à l’étranger, contre à peine un quart dans les trois autres communes. Une grande part des nouveaux propriétaires nieulais, saint-xandrais et solinois sont des actifs anciennement domiciliés à La Rochelle ou dans les communes voisines dans un rayon de moins de 30 km. De plus, ce sont principalement des ménages d’âge médian qui s’installent, plutôt que de jeunes couples avec enfants comme c’était le cas dans les années 1980 et 1990 (les effectifs scolaires, alors en hausse, chutent actuellement).

35Les résidents secondaires qui achètent une maison sont légèrement plus âgés, souvent la cinquantaine. À Nieul et Saint-Xandre d’ailleurs, les retraités constituent un bon tiers d’entre eux. L’âge peut être complété par le statut matrimonial des nouveaux propriétaires. Si dans toutes les communes les résidents secondaires achètent très majoritairement en couple (ils sont mariés à 70 à 80 %), les résidents principaux, plus jeunes, sont aussi plus fréquemment des célibataires (jusqu’à 50 % des cas).

36Le profil socioprofessionnel des acquéreurs permet quant à lui une distinction plus fine. En fait, si les actifs sont majoritaires, les profils socioprofessionnels des nouveaux propriétaires varient grandement en fonction des communes. Les professions « intermédiaires » arrivent en tête chez les résidents principaux nouvellement propriétaires à Nieul, Saint-Xandre et Sainte-Soulle (l’aspect saccadé de la courbe aux Portes s’explique par le faible effectif). Si la Profession et Catégorie Socioprofessionnelle des cadres supérieurs, enseignants et professions libérales (PCS 3) arrive en seconde position à Nieul, les employés et ouvriers constituent chacun plus d’1/5 des nouveaux propriétaires à Sainte-Soulle (Saint-Xandre étant en position intermédiaire avec une proportion significative d’artisans, commerçants, PCS 2, et d’employés, PCS 5). Du littoral vers l’intérieur du continent, on constate un gradient : d’un profil plus aisé à Nieul à un autre plus populaire à Sainte-Soulle (Figure 4).

Figure 4. Les profils socioprofessionnels des nouveaux propriétaires (1998-2006)

Figure 4. Les profils socioprofessionnels des nouveaux propriétaires (1998-2006)

Source : Mutations de logements 1998-2006, Perval. Graphique : Buhot, 2008

37Inversement, les retraités occupent une place prépondérante chez les résidents secondaires qui viennent d’acquérir un pied-à-terre à Nieul et Saint-Xandre. Ce phénomène renvoie à l’installation des retraités sur les communes littorales atlantiques. De leur côté, Les Portes en Ré et Sainte-Soulle présentent – étrangement – une situation comparable, même si les effectifs solinois sont faibles : les résidents secondaires sont plutôt des actifs, majoritairement des cadres supérieurs. En fait, il peut s’agir soit de personnes auparavant domiciliées en dehors des deux communes, investissant dans un pied-à-terre portingalais ou solinois pour leurs vacances ou retraites à venir (vu que ce sont majoritairement des quinquagénaires), ou des actifs qui viennent s’installer définitivement sur La Rochelle. Dans les deux cas, les mobiles d’installation aux Portes ou à Sainte-Soulle mériteraient un approfondissement et, pour être validées et approfondies, ces hypothèses ne pourront faire l’économie d’enquêtes longitudinales. Elles permettraient de savoir plus précisément d’une part si les Portes, considérée comme trop éloignée de la Rochelle pour accueillir des actifs rochelais, réussit malgré tout à en capter et, d’autre part, si le choix de Sainte-Soulle pour les actifs comme pour les résidents secondaires n’est pas un choix par défaut ; autrement dit, il illustrerait une incapacité financière pour les actifs à se loger sur La Rochelle comme pour les résidents secondaires à s’installer plus près du littoral.

Conclusion

38La dynamique touristique et balnéaire dont bénéficie La Rochelle n’apparaît pas de façon significative dans la répartition des groupes sociaux dans la ville. Elle ne contrarie pas des logiques classiques centre-périphérie et de « relégation » des classes moyennes vers des périphéries toujours plus lointaines. La mise en place actuelle des plans d’urbanisme à l’échelle des cantons rétro-littoraux semble bien témoigner d’un renforcement de l’urbanisation diffuse, précisément liée au développement des pavillons appartenant aux classes moyennes.

39Les quatre exemples développés ici soulignent la scission entre l’Île de Ré et La Rochelle. Elle est à la fois liée à l’évolution du marché du logement et de la construction neuve, à travers lesquels l’Île de Ré apparaît de plus en plus caractérisée comme un lieu de loisirs, alors que l’agglomération rochelaise reste un espace multifonctionnel accueillant une part importante de population permanente.

40À travers les nouveaux propriétaires de logements, des différences apparaissent au sein de l’agglomération. Si « l’effet littoral » se lit au regard des prix pratiqués (croissants vers le littoral) et du profil socioprofessionnel des nouveaux propriétaires (« plus aisé » sur le littoral et « plus populaire » vers le rétro littoral), la prise en compte de communes supplémentaires, notamment sur Ré, comme Rivedoux, première commune rétaise après le pont, pourrait permettre d’approfondir la question.

41Par sa situation à l’extrémité ouest de l’Île, Les Portes en Ré apparaissent résolument indépendante de l’agglomération rochelaise : si elle s’étend sur le canton sud, la dynamique périurbaine de La Rochelle n’atteint probablement pas Les Portes. Mais la question peut aussi être inversée : en quoi l’entre-soi « élitiste » qui caractérise Les Portes s’étend-il en direction de La Rochelle ? Les cinq communes du canton sud de l’Île de Ré mériteraient des analyses plus poussées tant elles paraissent au carrefour de processus situés entre la périurbanisation et des stratégies ségrégatives d’embourgeoisement, principalement liées ici à l’insularité.

42Enfin, qu’il s’agisse du développement pavillonnaire pour classes moyennes dans les cantons rétro-littoraux ou des logiques d’entre-soi des élites rétaises, l’approfondissement de l’analyse des dynamiques à l’œuvre ne saurait se passer d’un travail sur les acteurs des politiques d’aménagement. Les politiques de logement social sont par exemple à même de perturber fortement des logiques de gentrification qui paraîtraient parfois trop évidentes. Ainsi, alors que des réserves foncières existent depuis longtemps sur l’Île de Ré, favorisant la présence de logements sociaux dans certaines communes (La Flotte en Ré), celles-ci sont totalement absentes de communes rétro-littorales, qui ont pourtant vu les niveaux de prix des logements croître fortement ces dernières années. La question récurrente mais cruciale de l’anticipation foncière et de ses liens avec des politiques d’aménagement, déjà formulée par Comby et Renard (1996), est ainsi directement posée.

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WYVEKENS Anne, 2003, « La ville et le lien social. Lieux de résidence et appartenances sociales », Cahiers français, n°328, pp. 74-78.

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Notes

1  En France, la notion de propriété regroupe l’usus, le fructus et l’abusus.

2 Il n’existe pas de base de données recensant les annonces immobilières et les compromis de vente. Il faut attendre la signature d’un compromis de vente pour qu’éventuellement une collectivité territoriale (il s’agit de la commune si le bien est situé dans un périmètre où s’exerce le droit de préemption urbain ou le département s’il est inclus dans un périmètre Espaces naturels sensibles) ou la Safer soit destinataire de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Une fois l’acte de vente signé, le Notaire en conserve un exemplaire et des extraits d’actes sont réalisés et adressés à l’Administration fiscale, dont un exemplaire à la Direction générale des finances et un autre au Service des domaines.

3  Réponse à Jean-Christophe Lagarde, JOAN 8 avril 2008 - Q. n°14357, La lettre du Maire, n° 1577, 15 avril 2008.

4  Expérience vécue lors de trois demandes successives adressées à une même Direction départementale des finances en mars 2003, septembre 2004 et février 2008 : les deux premières ont reçu un avis favorable, la troisième un refus.

5  Les Portes en Ré : commune insulaire la plus occidentale de l’Île de Ré et trois communes continentales : Nieul sur Mer : commune littorale ; Saint-Xandre : commune non littorale dans un canton littoral ; Sainte-Soulle : commune non littorale dans un canton non littoral.

6  L’amélioration de la desserte routière peut en toute logique impliquer une augmentation des prix des logements et des terrains ainsi qu’une modification de la composition socio-spatiale de la population sur les communes de Saint-Xandre et Sainte-Soulle principalement.

7  Châtelaillon au sud, station balnéaire depuis le XIXe siècle, possède un centre de thalassothérapie. C’est la seule commune de l’agglomération rochelaise à posséder moins de 70 % de résidences principales dans le parc des logements.

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List of illustrations

Title Tableau 1. Les 5 principales sources de données sur le foncier
Caption Source : Buhot, 2009. Note : * Sous réserve d’une déclaration auprès de la CNIL pour obtenir les données à la parcelle
URL http://articulo.revues.org/docannexe/image/1034/img-1.png
File image/png, 62k
Title Figure 1. Quartiers et communes de La Rochelle et de l’Île de Ré
Caption Cartographie : Buhot 2008
URL http://articulo.revues.org/docannexe/image/1034/img-2.jpg
File image/jpeg, 184k
Title Figure 2. Revenus des ménages de l’agglomération rochelaise
Caption Source : Direction Générale des Impôts, 2005 ; INSEE. Cartographie : Buhot 2008
URL http://articulo.revues.org/docannexe/image/1034/img-3.jpg
File image/jpeg, 212k
Title Figure 3. Destination des constructions neuves à La Rochelle
Caption Source : Permis de construire, 1998-2007, Sitadel, DRE Poitou-Charentes
URL http://articulo.revues.org/docannexe/image/1034/img-4.jpg
File image/jpeg, 132k
Title Figure 4. Les profils socioprofessionnels des nouveaux propriétaires (1998-2006)
Caption Source : Mutations de logements 1998-2006, Perval. Graphique : Buhot, 2008
URL http://articulo.revues.org/docannexe/image/1034/img-5.jpg
File image/jpeg, 291k
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References

Electronic reference

Clotilde Buhot, « Embourgeoisement et effet littoral. Recompositions socio-spatiales à La Rochelle et à l’Île de Ré », Articulo - Journal of Urban Research [Online], Special issue 1 | 2009, Online since 27 May 2009, connection on 28 March 2017. URL : http://articulo.revues.org/1034 ; DOI : 10.4000/articulo.1034

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About the author

Clotilde Buhot

Clotilde Buhot holds a PhD in Geography and is a researcher at the Association des Etudes Foncières (Adef) in France. Her research interests lie in land issues in relation to public policies and housing. Email: Clotilde.Buhot@adef.org

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